| Le projet de Loi de Finance pour 2004 modifie profondément la fiscalité applicable aux plus-values immobilières réalisées par des particuliers.
Voici les principales dispositions :
- Concernant les exonérations
La cession de la résidence principale reste exonérée . Mais la première cession d'un logement (résidence secondaire, immeuble loué), par une personne non propriétaire de son habitation principale, ne sera plus exonérée à partir du 1 er janvier prochain.
La cession d'immeuble n'excédant pas 4.600 euros (jusqu'au 31 décembre), et 15.000 euros (à partir du 1 er janvier) reste exonérée . Mais l'exonération pour les personnes ayant un capital inférieur à 61.000 euros est supprimée.
- Concernant les majorations du prix d'acquisition
Les droits de mutation à titre gratuit et les frais d'acte réglés à l'occasion d'une succession ou d'une donation, seront pris en compte pour déterminer le prix de revient.
Mais le taux forfaitaire de majoration concernant les frais d'acquisition à titre onéreux passera de 10 % à 7,5 %.
Lorsque des dépenses de constructions, de rénovation, d'agrandissement …, ont été engagées, deux hypothèses :
En cas de détention de moins de 5 ans : majoration du coût réel des travaux s'ils ont été réalisés par une entreprise . Dans tous les autres cas, aucune majoration n'est applicable.
En cas de détention de plus de 5 ans : majoration forfaitaire de 15 % (qu'il y ait ou non des travaux), ou majoration du coût réel des travaux lorsqu'ils ont été réalisés par une entreprise.
- Concernant la durée de détention et les abattements :
Régime actuel |
Régime proposé
par le projet de loi de finance |
Détention < 2 ans : aucun abattement (sauf l'abattement général de 915 €) |
Détention < 5 ans : aucun abattement (sauf l'abattement fixe de 1000 € par opération) |
Détention > 2 ans :
Abattement de 5 % par année de détention au-delà de la 2 ème
Abattement général de 915 € |
Détention > 5 ans :
Abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5 ème
Abattement fixe de 1000 € par opération |
Détention > 22 ans : exonération totale |
Détention > 15 ans : exonération totale |
En contrepartie, la revalorisation du prix de revient (prix d'acquisition + frais + travaux) à l'aide du coefficient d'érosion monétaire est supprimée
Supprimé également les abattements applicables aux cessions d'une première résidence secondaire taxable.
- Concernant le taux d'imposition
Les plus-values réalisées après le 1 er janvier seront imposées au taux forfaitaire de 26 % et devront être réglées au moment du dépôt de l'acte de vente à la Conservation des hypothèques, et seront prélevées sur le prix de vente par le notaire avec l'accord du client
Actuellement les plus-values réalisées sont ajoutées aux revenus de l'année de la cession, et sont imposées en même temps que les autres revenus du vendeur au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Un exemple pour vous permettre de comparer les deux systèmes :
Une personne achète un immeuble le 3 décembre 1995 moyennant le prix de 1.000.000 francs.
Il fait réaliser par une entreprise des travaux pour un montant de 200.000 francs.
Aujourd'hui, il souhaite revendre cet immeuble moyennant le prix de 2.000.000 francs.
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Signature avant le
31 décembre |
Signature après le
1er janvier |
Prix de vente |
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2.000.000 F |
2.000.000 F |
A déduire : Prix de revient |
- prix d'acquisition
- frais d'acquisition
- travaux |
1.000.000 F
100.000 F
200.000 F |
1.000.000 F
75.000 F
200.000 F |
Total prix de revient |
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1.300.000 F |
1.275.000 F |
Prix de revient revalorisé (coefficient d'érosion monétaire = 1,15) |
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1.495.000 F |
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Plus-value |
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505.000 F |
725.000 F |
Abattement pour année de détention |
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5% par année au-delà de la 2 ème, soit 30 % |
10 % par année au-delà de la 5 ème, soit 30 % |
Reste |
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353.500 F |
507.500 F |
Abattement |
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6.000 F |
6.560 F |
Plus value nette taxable |
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347.500 F
ajoutée à vos revenus de l'année 2003, et taxable au taux de votre tranche d'imposition |
500.940 F
taxable au taux forfaitaire de 26 % soit 130.244,40 F |
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